Chaque année, un propriétaire peut faire évoluer le loyer de son logement, à une condition : le bail doit le prévoir, et le calcul doit suivre l'indice officiel. Cet indice, c'est l'IRL, l'indice de référence des loyers. Beaucoup de bailleurs oublient de réviser, d'autres se trompent de trimestre. Voici la méthode complète, avec les cas où il vaut mieux ne rien toucher.
Ce que dit la loi
La révision annuelle est encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les résidences principales, vides comme meublées. Trois règles structurent tout le reste.
- Il faut une clause de révision dans le bail. Sans elle, le loyer reste figé jusqu'au renouvellement ou à la relocation.
- La hausse ne peut pas dépasser la variation annuelle de l'IRL. L'indice est publié chaque trimestre par l'Insee, généralement dans les semaines qui suivent la fin du trimestre.
- Seul le loyer hors charges est révisé. Les provisions sur charges suivent leur propre logique, avec la régularisation annuelle.
Le détail officiel est résumé sur la page Augmentation et révision du loyer en cours de bail de Service-public.
Quel indice choisir ?
C'est l'erreur la plus courante. Le bail mentionne normalement un trimestre de référence de l'IRL. Si ce n'est pas le cas, on retient le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Pour la révision, on compare deux indices du même trimestre à un an d'intervalle : celui de référence, et celui publié pour ce même trimestre l'année suivante. La date de révision est celle indiquée au bail, ou à défaut la date anniversaire de la signature.
Le calcul, pas à pas
La formule tient en une ligne :
nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL ÷ ancien IRL
À titre d'illustration arithmétique, si l'indice passe de 100 à 101, le loyer augmente de 1 %. Les valeurs réelles de l'IRL figurent sur la page de l'Insee citée plus haut : prenez toujours celles du trimestre prévu par votre bail.
- Relevez le loyer hors charges actuel et la date de révision.
- Repérez le trimestre de référence inscrit au bail et l'IRL correspondant.
- Trouvez l'IRL du même trimestre un an plus tard.
- Appliquez la formule et arrondissez au centime.
- Vérifiez que le plafond n'a pas été dépassé : la hausse ne doit jamais excéder celle de l'indice.
Les cas où le loyer ne peut pas bouger
- Logement classé F ou G au DPE. En métropole, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit d'augmenter le loyer de ces logements, révision annuelle comprise. Si votre bien est concerné, la rénovation énergétique devient aussi un enjeu de revenu.
- Absence de clause de révision. Rien à faire en cours de bail.
- Délai dépassé. Voir ci-dessous.
Le délai : un an pour la demander
Le propriétaire dispose d'un an après la date de révision pour réclamer l'augmentation. Passé ce délai, la révision de l'année écoulée est perdue. Et si la demande arrive en cours d'année, la nouvelle somme ne s'applique qu'à partir de cette demande, sans rattrapage sur les mois précédents. Concrètement, un oubli de plusieurs mois est un manque à gagner définitif : mieux vaut inscrire la date dans un agenda dès la signature du bail.
Comment informer le locataire
La loi n'impose pas de forme particulière. Un courrier ou un courriel suffit, à condition d'en garder la preuve : lettre recommandée, ou message avec accusé de réception. Indiquez l'ancien loyer, les deux indices utilisés, le nouveau montant et la date d'effet. Les quittances suivantes doivent ensuite afficher le nouveau loyer.
Les erreurs fréquentes
- Utiliser le mauvais trimestre, ou le dernier indice publié au lieu de celui du bail.
- Appliquer la hausse aux charges ou au loyer charges comprises.
- Confondre l'IRL (logements) avec l'indice des loyers commerciaux, qui relève d'un autre texte.
- Oublier d'envoyer la demande et perdre une année de révision.
- Réviser un logement classé F ou G, ce qui expose à une contestation du locataire.
Automatiser le calcul et le suivi
Pour un seul bien, un tableur et un rappel au calendrier suffisent. Dès que l'on gère plusieurs logements, les dates de révision se perdent vite. L'outil gratuit de calcul de révision Polyrent donne le nouveau loyer à partir de l'IRL et prépare la lettre au locataire. Le logiciel de gestion locative Polyrent, que nous utilisons pour nos mandats, regroupe ensuite quittances, relances et suivi des loyers au même endroit.
Si vous préférez ne pas vous en occuper du tout, découvrez notre offre de gestion locative à Nîmes : le suivi locatif est pris en charge de bout en bout.
À retenir
Vérifiez la clause, identifiez le bon trimestre, calculez avec la formule de l'IRL, respectez le délai d'un an et prévenez votre locataire par écrit. Pour un logement classé F ou G, la révision est interdite. Les textes et les indices à jour sont à consulter sur Service-public et sur le site de l'Insee avant chaque calcul.